איך להתמודד עם ועד בית לא מתפקד?

ועד בית לא מתפקד הוא תופעה נפוצה למדי. לפעמים הסיבה היא חוסר מוטיבציה של חברי הוועד, כשבמקביל אף דייר אחר לא מוכן לקחת על עצמו את האחריות; ולפעמים לחברי הוועד פשוט אין את הכישורים, הידע והניסיון הדרושים כדי לתפעל את כל ענייני הבית המשותף. חשוב לזכור שכיום אחזקת בניין — גם בניין קטן יחסית — מחייבת התמודדות עם שורה ארוכה של מערכות משוכללות, ולמי שאינו מומחה בתחום יהיה קשה מאוד לטפל בכל הסוגיות בהצלחה.

החדשות הטובות: החוק נותן לדיירים כלים ברורים לפעולה. הנה הצעדים, לפי הסדר.

הצעד הראשון: כינוס אסיפת דיירים

הפעולה הראשונה שכדאי לבצע במקרה של ועד לא מתפקד היא לכנס אסיפת דיירים. חוק המקרקעין קובע שכאשר חלק מבעלי הדירות דורשים כינוס אסיפה, הוועד מחויב לכנס אותה בתוך פרק זמן קצוב. את החלק הנדרש ואת מספר הימים בודקים בסעיף הרלוונטי בחוק ובתקנון הרשום של הבניין, שיכול לקבוע הסדר משלו.

באסיפה אפשר להעלות הצעות שונות לפתרון המצב. שתי האפשרויות המרכזיות:

אפשרות ראשונה: הרחבת הוועד ופיצול סמכויות

צירוף חברים נוספים לוועד וחלוקת תחומי האחריות, כך שלא יוטל עומס כבד מדי על אדם אחד. למשל:

• חבר ועד אחד עובד מול חברת הניקיון.
• חבר אחר מטפל בגבייה.
• חבר נוסף אחראי על ענייני הגינון.

שימו לב: החוק מגביל את מספר חברי הוועד. את המספר המדויק בודקים בתקנון הרשום של הבניין.

אפשרות שנייה: החלפת הוועד

בחירת ועד חדש מחייבת החלטת אסיפה ברוב. את הרף המדויק — ואם הוא נספר לפי מספר הדירות או לפי החלק ברכוש המשותף — בודקים בתקנון הרשום של הבניין. אם יש בבניין דיירים בעלי מיומנויות רלוונטיות לניהול בתים משותפים, ייתכן שמינויים במקום הוועד הקיים יחזיר את הבניין לרמת התפקוד הרצויה.

אפשרות שלישית: מינוי חברת ניהול חיצונית

דרך נוספת להסדיר את ניהול הבניין היא למנות חברת אחזקה וניהול חיצונית — אנשי מקצוע שזו המומחיות שלהם, שמטפלים בכל ענייני הבניין:

• גבייה שוטפת, כולל התמודדות מסודרת עם סרבני תשלום.
• ניהול תקציב ומעקב כספי.
• ניקיון וגינון.
• תחזוקה שוטפת, ביקורות תקופתיות וטיפול בתקלות.

ומה עם העלות? חברת ניהול גובה תשלום עבור שירותיה, אבל בזכות היקף הפעילות שלה מול ספקים ונותני שירות היא מקבלת פעמים רבות הצעות מחיר טובות יותר מאלה שמוצעות לוועד בודד — כך שבמקרים רבים חלק ניכר מהעלות מתקזז.

מה עושים אם הוועד הקיים מתנגד?

אם הוועד מתנגד להצעה למנות חברת ניהול, ואין רוב מספיק בין בעלי הדירות כדי להעביר את הוועד הלא מתפקד מתפקידו, אפשר לפנות אל המפקח על המקרקעין — הגורם המוסמך להכריע בסכסוכים בבתים משותפים.

במקרים חמורים במיוחד ניתן לבקש סעד גם מבית המשפט, כדי למנוע נזקים בלתי הפיכים לבניין ולאיכות החיים שלכם כתוצאה מתפקוד ירוד של הוועד.

איך זה נראה אצל SQUARE

SQUARE מנהלת ומתחזקת בתים משותפים בשקיפות מלאה: אב בית צמוד לבניין, מפקח שמגיע מדי שבוע, גבייה מסודרת ואפליקציה שפותחה בבית ומאפשרת לוועד ולדיירים לראות בכל רגע מה קורה בבניין. כשהניהול עובר לגורם מקצועי, חברי הוועד חוזרים להיות שכנים — לא גובי חובות.

כשמגיעים למסקנה שצריך גורם חיצוני, זה מה שהוא לוקח על עצמו. ואם אתם כבר דיירים אצלנו — הכול נמצא באזור האישי. ואם הבעיה היא שפשוט אין מי שירים את הכפפה — מה עושים כשאין אף מתנדב.

שאלות נפוצות