גנרטור חירום בבניין מגורים — מה הוא מזין ואיך יודעים שהוא יעבוד

גנרטור חירום בבניין מגורים הוא מקור חשמל חלופי שנכנס לפעולה אוטומטית ברגע שאספקת החשמל מהרשת נקטעת. בבניין שמוגדר בתקנות התכנון והבנייה כבניין גבוה נדרש מקור אספקה חלופי כזה, הוא מזין את מערכות החירום של הבניין, והאחריות לתחזוקתו ולבדיקתו התקופתית היא של נציגות הבית — בדיוק כמו כל מערכת אחרת ברכוש המשותף.

מה הגנרטור מזין — ולמה זה לא מותרות

גנרטור בבניין מגורים לא נועד להחזיר חשמל לדירות. הוא נועד להחזיק את המערכות שאסור להן להיכבות, ובהתאם לתכנון של אותו בניין:

• תאורת החירום בחדרי המדרגות, בלובי ובחניון.
• מעלית — כדי שאפשר יהיה לחלץ מי שנתקע בה ולהוריד אותה לקומה בטוחה. ראו ביקורת מעליות.
• משאבות המים ומשאבות כיבוי האש — לחץ מים בקומות ובעמדות הכיבוי.
• מפוחי שחרור העשן — שמפנים עשן מחדרי המדרגות בשרפה.
• ולעיתים גם מערכות בקרת כניסה, אינטרקום ותקשורת.

הרשימה הזו מסבירה למה גנרטור מושבת הוא לא אי-נוחות. הפסקת חשמל ממושכת בבניין בלי גנרטור תקין פירושה חדרי מדרגות חשוכים, מעלית שנעצרת עם מי שבתוכה, ולחץ מים שנעלם — בדיוק כשהכי צריך אותו. עבור דיירים מבוגרים, אנשים עם מוגבלות ומשפחות בקומות גבוהות זה עובר מהר מאוד מאי-נוחות לסיכון.

מה נדרש, ומי נושא באחריות

הדרישה להתקנת מקור אספקה חלופי בבניין גבוה מעוגנת בתקנות התכנון והבנייה. ההגדרה המדויקת של "בניין גבוה" ומה נדרש בו נקבעות בתקנות עצמן, ומה שחל על בניין מסוים — היקף המערכות שהגנרטור מזין, גודלו ומיקומו — נקבע בתכנון של אותו בניין ובהיתר הבנייה שלו. בנוסף חלות דרישות בדיקה ותחזוקה בהתאם לתקן הישראלי הרלוונטי ולדרישות רשות הכבאות וההצלה והרשות המקומית.

מבחינת האחריות, הגנרטור הוא חלק מהרכוש המשותף. הבדיקות, התחזוקה, הדלק והתיעוד הם באחריות בעלי הדירות דרך נציגות הבית, וההוצאה מתחלקת לפי מה שקובע התקנון הרשום ובהיעדר הוראה אחרת לפי הכללים שבחוק המקרקעין.

למה גנרטורים לא עולים כשצריך אותם

גנרטור הוא מנוע שיושב חודשים בלי לעבוד, ואז מתבקש להתניע מיד ולקחת עומס מלא. הכשלים חוזרים על עצמם:

• המצבר — הסיבה השכיחה ביותר לכשל בהתנעה, ובגדול. מצבר שהתרוקן או שהמטען שלו הפסיק לעבוד ישאיר את המנוע שקט לגמרי.
• דלק שהתיישן — סולר שיושב שנים במיכל מתקלקל, אוסף מים ומגדל משקעים שסותמים מסננים.
• לוח ההעברה האוטומטי (ATS) — הרכיב שאמור להעביר את הבניין לגנרטור. הוא יכול להיתקע, ואז המנוע עובד בחצר ואף אחד בבניין לא מקבל חשמל.
• מפלסי שמן ונוזל קירור — מנוע שמתניע ואז נכבה מהגנה תרמית לא שונה מעשית ממנוע שלא התניע.
• אוורור חדר הגנרטור חסום — לרוב אחרי שמישהו איחסן שם ציוד "רק לשבוע".
• הבורר נשאר על MANUAL אחרי בדיקה קודמת — הגנרטור במצב מצוין, אבל הוא לא יעלה לבד.

ההרצה החודשית — ומה הוועד רואה בה

הנוהג המקובל הוא הרצת מבחן קצרה אחת לחודש, ובדיקת תחזוקה מקיפה של טכנאי מוסמך אחת לשנה. בהרצה החודשית אפשר לראות לא מעט גם בלי להיות טכנאי:

ושאלה אחת ששווה לשאול את הטכנאי ולרשום את התשובה: כמה זמן הגנרטור יכול לעבוד על הדלק שיש כרגע במיכל. ועד שיודע את המספר הזה יודע מתי צריך להזמין דלק — ולא מגלה את זה בשעה השלישית של הפסקת חשמל.

מה כוללת הבדיקה השנתית של טכנאי מוסמך

בדיקה מקיפה כוללת בין היתר הרצת מבחן בעומס ולא רק התנעה; בדיקת לוח ההעברה האוטומטי בשני הכיוונים; בדיקת מפלס ואיכות הדלק ואיתור מים ומשקעים במיכל; בדיקת המצבר ומערכת ההטענה; בדיקת מפלסי שמן ונוזל קירור והחלפתם לפי שעות עבודת המנוע; בדיקת מערכת הפליטה והאוורור בחדר; בדיקת חיווט, לוח בקרה ומערכות ההגנה; ולבסוף דוח בכתב עם ממצאים, תיקונים ותאריך הבדיקה הבאה.

הדגש כאן הוא על ההרצה בעומס. גנרטור שמתניע ומסתובב בלי עומס לא הוכיח דבר מלבד זה שהוא מתניע. מה שנבדק בעומס הוא האם הוא באמת מסוגל להחזיק את מה שהוא אמור להחזיק.

מה הוועד יכול לבדוק לבד בין הבדיקות

הפריט הרביעי ברשימה — הבורר במצב אוטומטי — הוא הבדיקה שהכי שווה את הדקה שהיא לוקחת. זו התקלה הכי נפוצה, הכי קלה לתיקון והכי מסוכנת להשאיר.

מה זה עולה לבניין להזניח, ומה שומרים

גנרטור שלא תוחזק לא "עובד פחות טוב" — הוא פשוט לא עולה, ותמיד באותו רגע. מעבר לסיכון הישיר לדיירים, היעדר תחזוקה מתועדת עלול להשפיע על הכיסוי הביטוחי של הבניין (ראו ביטוח בית משותף) ולחשוף את חברי הוועד לטענות אישיות. וכשמגיעה בדיקה של רשות, השאלה הראשונה היא לא איך הגנרטור נראה — אלא איפה הדוחות.

לכן שומרים ארבעה דברים: דוח הבדיקה השנתי האחרון; רישום ההרצות החודשיות עם תאריכים; אישור על תיקון ליקויים שנמצאו; ותאריך היעד לבדיקה הבאה. כמה עולה ניהול ואחזקה שכוללים את המערכות האלה בלוח זמנים — הטווחים כתובים במחירון.

הבדיקות, החומרים והאישורים מפורטים בעמוד תחזוקת גנרטורים לבניינים משותפים, והגנרטור הוא אחת ממערכות הבניין שמנוהלות בלוח זמנים קבוע. הלוח שמזין אותו ואת שאר המערכות המשותפות הוא נושא בפני עצמו — בטיחות חשמל ברכוש המשותף.

שאלות נפוצות